Đề Tài Pháp Luật Về Công Chứng Hợp Đồng Thế Chấp Bất Động Sản

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TAI : PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN MỤC LỤC MỞ ĐẦU....................................................................................................................1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤT BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................................................................3 1.1. Khái quát về bất động sản...............................................................................3 1.1.1. Khái niệm bất động sản............................................................................3 1.1.2. Phân loại bất động sản..............................................................................4 1.2.3. Đặc điểm của bất động sản.......................................................................5 1.2. Khái quát về thế chấp bất động sản.................................................................6 1.2.1. Khái niệm thế chấp tài sản.......................................................................6 1.2.2. Điều kiện thế chấp bất động sản...............................................................7 1.2.3. Đăng ký thế chấp bất động sản.................................................................7 1.2.4. Ý nghĩa của việc đăng ký thế chấp bất động sản.....................................8 1.3. Quy định pháp luật về thế chấp bất động sản..................................................8 1.3.1. Điều kiện thế chất quyền sử dụng đất......................................................8 1.3.2. Điều kiện để thực hiện thế chấp...............................................................9 1.3.3. Loại đất được thế chấp.............................................................................9 1.3.4. Thời điểm được thế chấp đất đai............................................................10 1.3.5. Thủ tục thế chấp để vay ngân hàng........................................................10 1.4. Hậu quả pháp lý do việc công chứng hợp đồng bất động sản.......................11 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN....................................................................13 2.1. Đánh giá chung về thực tiễn áp dụng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản.................................................................................................13 2.2. Những kết quả đạt được................................................................................17 2.3. Những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân...................................................19 2.4. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản.........................................................................................................................22 KẾT LUẬN...............................................................................................................29 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..................................................................30 MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong thời buổi hội nhập và phát triển kinh tế việc xây dựng, hoàn thiện pháp luật và cơ chế bảo đảm thực hiện pháp luật về thế chấp bất động sản nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng là việc làm cần thiết. Hiện nay, hầu hết các văn bản pháp luật trong lĩnh vực dân sự, kinh tế ở nước ta vẫn còn tồn tại những yếu tố phi thị trường và chưa phù hợp với thực tiễn đời sống. Bên cạnh đó, việc áp dụng các văn bản pháp luật về các biện pháp bảo đảm, trong đó có thế chấp bất động sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói chung và thế chấp bất động sản bảo đảm tiền vay nói riêng vẫn còn một số vướng mắc, bất cập cần phải sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn và thông lệ quốc tế nhằm thúc đẩy kinh tế phát triển nhanh, hiệu quả và bền vững. Để hoàn thiện pháp luật và cơ chế bảo đảm thực hiện pháp luật về thế chấp bất động sản cần xác định pháp luật về thế chấp bất động sản để bảo đảm thực hiện hợp đồng phải được hoàn thiện trong mối liên hệ với cả hệ thống pháp luật. Bởi tính thống nhất của hệ thống pháp luật là yêu cầu nội tại và bắt buộc của mục tiêu điều chỉnh các quan hệ xã hội theo ý chí của Nhà nước. Pháp luật về bảo đảm tiền vay nói chung và thế chấp bất động sản để bảo đảm thực hiện hợp đồng nói riêng là một bộ phận của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Do đó, pháp luật về thế chấp bất động sản để bảo đảm thực hiện hợp đồng là một bộ phận của pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung. Vì thế nó phải được xây dựng trên cơ sở nền tảng của Bộ luật dân sự và phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự. Nhận thấy tầm quan trọng và tính cấp thiết trên, em xin lựa chọn đề tài: “Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản” làm báo cáo tốt nghiệp của mình. 1 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về công chúng hợp đồng thế chấp bất động sản. Từ đó, đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thể chấp bất động sản. Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn cần giải quyết các nhiệm vụ sau đây: - Làm sáng tỏ rõ những vấn đề lý luận về pháp về công chứng hợp đồng thể chấp bất động sản. - Phân tích, đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về về công chứng hợp đồng thể chấp bất động sản hiện nay. - Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về công chúng hợp đồng thế chấp chất động sản. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản. Phạm vi nghiên cứu: Thực tiễn thực hiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. 4. Phương pháp nghiên cứu Báo cáo sử dụng các phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp tổng hợp, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, phương pháp so sánh. 5. Bố cục báo cáo Ngoài mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo thì báo cáo gồm có 02 chương: Chương 1: Tổng quan về bất động sản và hợp đồng thế chất bất động sản Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản. 2 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤT BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái quát về bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản Với mỗi quốc gia chúng ta lại có những quan niệm khác nhau về bất động sản, mang tính đặc thù của từng khu vực và thể hiện rõ tư duy về phân loại và các vấn đề liên quan. Các luật dân sự đến từ các nước đều có những điều luật quy định bất động sản là những tài sản có tính cố định cao nên không thể tách rời khỏi đất đai. Và tài sản này được xác định theo vị trí đất đai. Riêng đối với Liên Bang Nga, có thêm quy định là bất động sản được hiểu chính là mảnh đất mà không bao gồm đất đai nói chung. Điều này có thể dễ hiểu khi đất đai không thuộc đối tượng để giao dịch dân sự, nó chỉ là một bộ phận của lãnh thổ. Mỗi quốc gia còn có những nhận định khác về những tài sản gắn liền với đất đai. Điều này được thể hiện rõ trong Luật Dân sự Pháp (điều 520) và Nhật Bản,… Năm 1994, Nga đã đưa ra Luật Dân sự với những quy định mới và có nhiều sự khác biệt so với những qua niệm xưa nay. Điều 130 của bộ luật này đưa thêm khái niệm về bất động sản và cả những yếu tố không liên quan đến bất động sản hay đất đai. Theo quy định tại Điều 107 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015, bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: - Đất đai. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”. 3 Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được. Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. 1.1.2. Phân loại bất động sản Theo quy định tại Điều 107, Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”1 Như trên ta có thể phân loại bất động sản như sau: Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản); Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó). Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là các động sản, hoặc công cụ lao động); các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là bất động sản như: máy điều hòa di động, các 1 Điều 107, Bộ Luật Dân sự 2015. 4 chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hóa thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hóa giá trị…không coi là bất động sản) Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản khác do pháp luật quy định. 1.2.3. Đặc điểm của bất động sản Tính chất cá biệt và khan hiếm Bất động sản là tài sản liên quan đến đất đai, do đó, nó có tính chất khan hiếm. Bởi đất là tài nguyên có hạn, ngày trở nên ít đi khi quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ. Cụ thế, đặc tính khan hiếm của bất động sản được biểu hiện thông qua sự giới hạn về diện tích đất đai, giới hạn vị trí khu vực - lãnh thổ. Do không thể di dời bất động sản, kết hợp với sự khan hiếm khiến chúng được còn coi là “hàng hóa” có tính cá biệt. Bên cạnh đó, sự cá biệt còn bởi vị trí, các yếu tố tác động tới từng tài sản bất động sản là khác nhau, tính chất bất động sản cũng là không tương đồng. Tính lâu bền Bất động sản là đất đai có tính lâu bền và gần như không thể phá hủy (ngoại trừ các ảnh hưởng đến từ thiên tai). Với tài sản liên quan đến đất đai như công trình cũng có thể tồn tại trong vài năm, chục năm hoặc lâu hơn thế. Khi xảy ra hỏng hóc đều có thể nâng cấp, sửa chữa và tái sử dụng dài hạn. Do đó, tính lâu bền của bất động sản là chỉ đến tuổi thọ của công trình và các kiến trúc liên quan. Trong đó, tuổi thọ bất động sản lại được chia thành “tuổi thọ kinh tế” và “tuổi thọ vật lý”. Tuổi thọ kinh tế ngắn hơn so với tuổi thọ vật lý, có thể chấm dứt ngay trong hoạt động bình thường của thị trường bất động sản. 5 Tuổi thọ vật lý mang lại lợi ích dài hạn và giá trị kinh tế cao hơn. Vì nó chỉ chấm dứt khi công trình hay các kết cấu kiến trúc bị hư hỏng, không thể khắc phục. Nhờ đặc tính bền lâu, tài sản bất động sản được ứng dụng với nhiều mục đích khác nhau, phong phú, đa dạng và không bao giờ vơi cạn. Tính tương tác và chịu ảnh hưởng lẫn nhau Bất động sản là dạng “hàng hóa” có thể tác động và chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Sự thay đổi giá trị của một bất động sản nào đó có thể làm tăng hoặc giảm giá trị của một bất động sản liên quan. Đây là tính chất được nhiều nhà đầu tư sử dụng để làm tăng giá trị bất động sản để đem lại nhiều hơn các lợi ích về kinh tế. Ví dụ: Trong một dự án nhà đất, khi hệ thống cầu đường, cảnh quan được sửa chữa, nâng cấp, tăng tính tiện nghĩ sẽ giúp giá mua, bán địa ốc tại khu vực đó thu hút khách hàng và có mức giá hấp dẫn hơn. 1.2. Khái quát về thế chấp bất động sản 1.2.1. Khái niệm thế chấp tài sản Tài sản được thế chấp là các bất động sản như nhà ở, vườn cây lâu năm, công trình xây dựng khác... Có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động sẵn để bảo đảm một hoặc nhiều nghĩa vụ, tuỳ theo giá trị của bất động sản cũng như tuỳ theo sự thoả thuận của các bên. Hoa lợi phát sinh từ bất động sản, các vật phụ của bất động sản chỉ trở thành đối tượng của thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Thông thường, tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận giao cho bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba giữ. Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định. Theo Điều 317 Luật Dân sự 2015 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).” 6 1.2.2. Điều kiện thế chấp bất động sản Thứ nhất, bất động sản có thể chuyển giao được. Bất động sản được dùng để thế chấp phải là bất động sản không bị cấm giao dịch theo quy định của pháp luật; cụ thể là quy định tại Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP. Thứ hai, bất động sản phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Khoản 1 Điều 295 BLDS năm 2015 quy định: “Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm; trừ trường hợp cầm giữ tài sản; bảo lưu quyền sở hữu”. Thứ ba, điều kiện đặc thù của bất động sản được dùng để thế chấp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ. Đối với quyền sử dụng đất; khi thế chấp quyền sử dụng đất; thì người sử dụng đất phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với bất động sản là nhà ở thì phải đáp ứng quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014. Đối với bất động sản hình thành trong tương lai; cần đáp ứng các điều kiện cụ thể tại Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014. Thứ tư, bất động sản không bị tranh chấp, kê biên đảm bảo cho việc thi hành án; không có quyết định thu hồi của Nhà nước để thực hiện dự án, không là tài sản bảo đảm trong giao dịch theo bản án đã có hiệu lực của tòa án. 1.2.3. Đăng ký thế chấp bất động sản Theo quy định tại Khoản 1 Điều 298 BLDS năm 2015: “Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”. Đối với thế chấp một số loại bất động sản; việc đăng ký là bắt buộc. Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm; quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải đăng ký. Nghị định 102/2017/NĐ-CP cũng quy định việc thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai; bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp mua bán tài sản gắn liền với đất; tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai chỉ thực hiện đăng ký khi có yêu cầu. 7