Đề tài pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT GIÁP NGUYÊN LỘC ĐỀ TÀI: PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8380107 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: TS. ĐẶNG TRẦN THANH NGỌC Thừa Thiên Huế, tháng 10 năm 2023 LỜI CẢM ƠN Đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến toàn thể quý thầy cô ở Trường Đại Học Huế - Đại Học Luật và đặc biệt là các thầy cô trong Khoa Luật đã dành tất cả kinh nghiệm quý báu cùng với tâm huyết của mình để truyền đạt vốn kiến thức cho tôi trong suốt thời gian học tập tại trường. Và đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến TS. Trần Thanh Ngọc, là người đã hướng dẫn tôi hoàn thiện bài luận văn tốt nghiệp này, những kinh nghiệm quý báu mà cô đã hướng dẫn cho tôi, đã được tôi tiếp thu và chỉnh sửa cho luận văn của mình trở nên hoàn chỉnh nhất có thể. Tôi rất trân trọng và biết ơn cô về điều này. Tuy nhiên, do chưa có nhiều kinh nghiệm và kiến thức, bài luận văn này chắc chắn sẽ có rất nhiều sai sót, tôi xin tiếp nhận các ý kiến của thầy, cô để bài luận văn của tôi trở nên chỉnh chu hơn. Một lần nữa, xin gửi lời cảm ơn chân thành, sâu sắc đến tất cả mọi người. GIÁP NGUYÊN LỘC LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, bài luận văn tốt nghiệp này do chính tôi hoàn thiện dưới sự hướng dẫn của TS. Trần Thanh Ngọc, tất cả các tài liệu, cơ sở lý luận được trình bày trong bài là sáng tạo của riêng tôi, không sao chép từ bất kỳ bài luận văn nào khác, các tài liệu được trích dẫn rõ ràng, cam đoan không có hành vi gian dối, sử dụng thủ thuật trái với quy định trong bài. GIÁP NGUYÊN LỘC CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát về dịch vụ môi giới bất động sản 1.1.1 Khái niệm dịch vụ môi giới bất động sản “Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình trao đổi hàng hóa diễn ra trên quy mô ngày càng lớn, chủng loại hàng hóa ngày càng phong phú và phương thức trao đổi hàng hóa theo đó cũng ngày càng đa dạng. Thị trường càng phát triển ở trình độ cao, sản phẩm và dịch vụ càng dồi dào về số lượng, đa dạng và phong phú về chủng loại, tinh tế và nhạy cảm trong vận hành chức năng. Theo đó, đòi hỏi việc cung cấp cho người giao dịch bất động sản những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch theo cách có lợi nhất, đòi hỏi phải có hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản phát triển mang tính chuyên nghiệp cao, hay nói cách khác trở thành một nghề. Giống như những nghề khác môi giới bất động sản chỉ ra đời khi có một số điều kiện nhất định đó là khi xuất hiện thị trường bất động sản và khi thị trường bất động sản đó đã phát triển đến một trình độ nhất định. Sự ra đời của hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản là khách quan do xuất phát từ nhu cầu nội tại của các giao dịch bất động sản và từ chính đặc điểm của bất động sản, của thị trường bất động sản. Hoạt động ấy xuất hiện khi quan hệ giao dịch bất động sản vượt ra khỏi phạm vi của một vùng, một khu vực dân cư nhất định, thậm chí vượt khỏi phạm vi một quốc gia với sự tham gia của nhiều chủ thể trong thị trường bất động sản. Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng và các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn…đòi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm Chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân…; bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường phát triển vượt ra khỏi khuôn khổ của những quan hệ truyền thống, làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản để làm cầu nối cung cầu về bất động sản. Nghề môi giới bất động sản cũng chỉ xuất hiện khi trong xã hội có sự tự do trong việc lựa chọn nghề nghiệp. Tất nhiên, không chỉ trên thị trường bất động sản mới có nghề môi giới. Trong thị trường chứng khoán có hoạt động môi giới và nó quan trọng đến mức được pháp luật quy định thành một nguyên tắc: nguyên tắc trung gian. Môi giới bất động sản là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, theo đó tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian ( gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản ( gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản. Từ khái niệm trên có thể thấy rằng chủ thể của quan hệ môi giới bất động sản gồm bên môi giới và bên được môi giới, trong đó bên môi giới phải là tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh có chứng chỉ môi giới bất động sản để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Khi sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản, bên môi giới nhân danh chính mình để quan hệ với các bên được môi giới và làm nhiệm vụ giới thiệu các bên môi giới với nhau. Sau đó các bên được môi giới trực tiếp giao kết hợp đồng với nhau. Họ không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. Nội dung của hoạt động môi giới rất rộng bao gồm nhiều hoạt động như: tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng; đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Mục đích của bên môi giới bất động sản là tìm kiếm lợi nhuận. Bên môi giới thông thường được hưởng thù lao, hoa hồng môi giới do bên được môi giới trả. Do môi giới bất động sản chỉ ra đời khi thị trường bất động sản đã phát triển đến trình độ nhất định và mang yếu tố tâm lý cho nên quan hệ môi giới bất động sản ở nông thôn Việt Nam cũng bị ảnh hưởng khá lớn. Trong quan hệ truyền thống làng xã, với anh em, bạn bè, họ hàng thì việc người này giới thiệu cho người khác về nhu cầu bán hoặc mua một bất động sản chủ yếu dựa trên cơ sở tình cảm và do đó không vì mục đích lợi nhuận. Quan hệ truyền thống làng xã cũng không cần đến một thứ trung gian như hoạt động môi giới hoặc có nhưng không phải ở một trình độ cao do người có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể tìm kiếm và được đáp ứng nhu cầu về thông tin về tình trạng, giá cả nhà, đất thông qua bất cứ một người nào trong làng xã. Sự tự do cư trú của công dân mới được khẳng định về mặt pháp lý mà trên thực tế yếu tố tâm lý vẫn còn ảnh hưởng rất lớn. Cơ sở của các làng xã Việt Nam hiện nay vẫn chủ yếu và bị đóng kín trong những quan hệ truyền thống. Quan hệ này nhiều khi mạnh hơn cả pháp luật của Nhà nước và do đó pháp luật đối với họ còn là một vấn đề xa lạ so với tình cảm. Người tham gia giao dịch bất động sản không cần đến việc tuân thủ đúng pháp luật hay sự tư vấn của môi giới mà chỉ cần lập giấy tờ có xác nhận của địa phương là đủ. Trong điều kiện hoạt động vì mục đích lợi nhuận chưa lấn át được những tình cảm truyền thống như vậy nên môi giới bất động sản không còn chỗ để tồn tại và phát triển. Bên cạnh đó là tâm lý, quan niệm sai lầm rằng môi giới gắn liền với việc buôn nước bọt, gắn liền với lừa đảo là lực cản lớn nhất đối với sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản không chỉ ở nông thôn mà ngay cả ở các đô thị mới phát triển của Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa rằng ở nông thôn nước ta hiện nay chưa xuất hiện hoạt động môi giới bất động sản”.1 1.1.2 Đặc điểm của dịch vụ môi giới bất động sản “Đất nước phát triển, quá trình đô thị hóa diễn biến ngày càng mạnh, nhu cầu về nhà đất luôn là một vấn đề nóng, được quan tâm hàng đầu. Nghề môi giới bất động sản vì thế cũng đã và đang khẳng định tầm quan trọng của mình trong các ngành dịch vụ. Môi giới bất động sản là một loại hình của môi giới thương mại và được pháp luật xác định đây là một nghề mang tính chất chuyên nghiệp. Môi giới bất động sản gắn liền với thị trường bất động sản và chịu sự chi phối của thị trường bất động sản. Khi nhu cầu về giao dịch bất động sản tăng cao, tức là thị trường bất động sản phát triển sôi động thì kéo theo sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản. Ngược lại, khi thị trường bất động sản đóng băng thì hoạt động môi giới bất động sản trầm lắng do nhu cầu về mua - bán giảm sút. Thứ nhất, môi giới bất động sản là hoạt động trung gian nhằm mục đích sinh lợi Môi giới bất động sản là việc một người đứng ra chắp nối cho quan hệ giữa các bên tham gia giao dịch bất động sản. Giống như bất kỳ một hoạt động môi giới nào khác, hoạt động môi giới bất động sản là hoạt động trung gian vì người môi giới không được trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch bất động sản mà chỉ là người đứng giữa các bên có nhu cầu giao dịch bất động sản mà thôi. Trong quan hệ trung gian ngoài môi giới còn có quan hệ khác như đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, nếu như trong quan hệ đại diện theo ủy quyền, thì bên được ủy quyền có quyền trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch mà mình được ủy quyền, đại diện ủy quyền 1 TS. Thái Bá Cần, Thạc sĩ Trần Nguyên Nam, Thị trường bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội. theo những điều kiện nhất định do bên ủy quyền đưa ra và điều đó cần thiết cho các quan hệ này thì trong quan hệ môi giới, người môi giới chỉ đứng giữa một quan hệ giao dịch, anh ta không được tham gia vào quan hệ đó một cách đương nhiên như đại diện theo ủy quyền. Thông qua việc môi giới, bên môi giới sẽ nhận được một khoản tiền nhất định do bên được môi giới trả, gọi là thù lao môi giới hoặc hoa hồng môi giới do các bên thỏa thuận. Mục đích cuối cùng và duy nhất của những người hoạt động môi giới bất động sản là nhận được thù lao hoặc hoa hồng từ công việc mình làm. Luật Kinh doanh bất động sản coi đó là hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Thứ hai, hoạt động môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh có điều kiện và mang tính chuyên nghiệp. Điều này thể hiện: Một là, không phải bất kỳ, tổ chức, cá nhân nào cùng được quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Chỉ có những tổ chức, cá nhân thỏa mãn các điều kiện sau đây do pháp luật mới được thực hiện hoạt động môi giới bất động sản. Điều này có nghĩa là hoạt động kinh doanh dịch vụ môi gới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ có điều kiện. Các điều kiện này bao gồm: Điều kiện đối với tổ chức: Có Giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Có ít nhất 1 người của tổ chức có Chứng chỉ môi giới bất động sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp; Điều kiện đối với cá nhân: Có Giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Có Chứng chỉ môi giới bất động sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp; Hai là, nhà môi giới bất động sản phải được đào tạo bài bản có đủ trình độ, kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, có kỹ năng môi giới và tuân thủ nghiêm ngặt đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản; Thứ ba, hoạt động môi giới bất động sản được thực hiện trên cơ sở hợp đồng. Môi giới là làm trung gian đứng giữa hai bên trong quan hệ giao dịch bất động sản, cho nên người môi giới không thể tiến hành chắp nối quan hệ đó mà không dựa trên sự thỏa thuận đối với các bên được chắp nối. Sự thỏa thuận đó gọi là hợp đồng. Khi đó, các quyền và nghĩa vụ của các bên được xác lập trên cơ sở hợp đồng và những quy định của pháp luật”.2 1.1.3 Ý nghĩa của dịch vụ môi giới bất động sản “Trước khi có Luật kinh doanh bất động sản thì vai trò của cò nhà đất không được thừa nhận trong xã hội. Khi nói đến cò nhà đất là người dân thường đắn đo, tâm lí sợ bị lừa đảo. Chính vì vậy họ không muốn khi tham gia giao dịch bất động sản trên thị trường lại phải thông qua cò nhà đất. Tuy nhiên cũng có những giao dịch thành công khi có sự tham gia của cò với vai trò trung gian. Chính tâm lí lo sợ và vai trò của nhà môi giới không được xã hội thừa nhận, điều này hạn chế các giao dịch trên thị trường, làm giảm số lượng các cuộc giao dịch, dẫn tới kìm hãm sự phát triển của thị truờng bất động sản. Rõ ràng môi giới bất động sản có những mặt tích cực và tiêu cực, chính những người tham gia nhiều khi biến cho thị trường này méo mó, nhưng không thể phủ nhận vai trò của những nhà môi giới họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Ý nghĩa của dịch vụ này thể hiện qua các mặt sau: Thứ nhất, vai trò của môi giới bất động sản đối với khách hàng. Khách hàng vừa là đối tượng thụ hưởng những kết quả do hoạt động môi giới bất động sản mang lại vừa là đối tác để loại hình kinh doanh dịch vụ này tồn tại và phát triển. Với tư cách là trung gian cho các bên trong giao dịch về bất động sản, nhà môi giới bất động sản đóng vai trò tư vấn, cung cấp thông tin về bất động sản (vị trí, diện tích, hướng, 2 https://hocviendautu.edu.vn/bat-dong-san/moi-gioi-bat-do%CC%A3ng-sa%CC%89n-la-gi-da%CC%A3c-die%CC %89m-cu%CC%89a-nganh-moi-gioi-bat-do%CC%A3ng-sa%CC%89n.html tình trạng pháp lý, giá cả v.), thông tin về thị trường bất động sản; giúp cho bên bán và bên mua bất động sản gặp gỡ nhau để tìm hiểu, trao đổi thông tin, đàm phán, ký kết hợp đồng mua - bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản. Thứ hai, vai trò của môi giới bất động sản đối với thị trường. Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình. Hiện nay thị trường bất động sản Việt Nam song hành tồn tại 2 loại thị trường: Thị trường bất động sản có tổ chức nằm dưới sự kiểm soát của Nhà nước và thị trường bất động sản phi chính thức (hay còn gọi là thị trường bất động sản ngầm) hoạt động ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Sự đan xen hoạt động của hai loại thị trường này cộng với sự quản lý yếu kém của Nhà nước đã làm nảy sinh nhiều thông tin về bất động sản thiếu chính xác, tình trạng đầu cơ diễn ra tràn lan, tạo ra những cơn sốt đất ảo gây tâm lý hoang mang, lo lắng cho các nhà đầu tư và người dân có nhu cầu tham gia giao dịch về bất động sản trên thị trường. Thứ ba, vai trò của môi giới bất động sản đối với Nhà nước. Thông qua hoạt động môi giới bất động sản, nhà môi giới giúp Nhà nước kiểm soát được thị trường bất động sản. Bởi lẽ, môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh có điều kiện. Tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện do LKD BĐS quy định; cụ thể: Điều kiện đối với tổ chức: Một là, có giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Hai là, có ít nhất một người của tổ chức có chứng chỉ môi giới bất động sản. Điều kiện đối với cá nhân: Một là, có giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Hai là, có chứng chỉ môi giới bất động sản. Như vậy, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải tuân thủ các quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thông qua hoạt động môi giới, nhà môi giới tìm hiểu và nắm được nhu cầu của thị trường, sự phát triển của từng phân khúc thị trường bất động sản Thứ tư, vai trò môi giới bất động sản đối với xã hội. Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân. Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau. Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau. Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo. Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của của từng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh dược tình trạng pháp lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng ) của bất động sản. Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn … cần nắm bắt, am hiểu. Thế nhưng hầu hết người mua, thuê nhận thế chấp”. 3 1.1.4 Nguyên tắc của dịch vụ môi giới bất động sản Các nguyên tắc của dịch vụ môi giới bất động sản “Nguyên tắc 1: Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 8 của Luật kinh doanh BĐS thì được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản: - Đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; - Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản. Nguyên tắc 2: Thù lao môi giới bất động sản 3 https://batdongsanonline.vn/moi-gioi-bat-dong-san/ - Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba. - Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới. Nguyên tắc 3: Hoa hồng môi giới bất động sản - Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. - Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản. Nguyên tắc 4: Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật: - Công khai: không bí mật, không giữ kín mà để cho mọi người phải được biết. Việc công khai được thể hiện ở các phương tiện khác nhau: niêm yết, văn bản, giấy tờ, phương tiện thông tin đại chúng… - Trung thực: đúng với sự thật, không làm sai lệch đi. Những thông tin cung cấp cho các bên phải chuẩn xác, không tô vẽ, đảm bảo tính khách quan. Nguyên tắc 5: Tuân thủ pháp luật: đúng theo quy định của pháp luật về kinh doanh môi giới BĐS. Nguyên tắc 6: Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản. Nguyên tắc 7: Môi giới phải dựa trên sự công bằng và minh bạch về thông tin. Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích của khách hàng và nhà môi giới. Nguyên tắc 8: Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất. Nhà môi giới phải luôn coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp của mình”.4 1.2 Khái quát pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản 1.2.1 Khái niệm của pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản Pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản là tổng thể các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành để điều chỉnh hoạt động môi giới trên thị trường bất động sản .LKDBĐS năm 2014 đã trực tiếp điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản, tuy nhiên LKDBĐS không thể điều chỉnh được tất cả các khía cạnh, mà hoạt động môi giới bất động sản liên quan đến các lĩnh vực thuộc đối tượng điều chỉnh của nhiều đạo luật. Khi áp dụng các quy định pháp luật về môi giới bất động sản cần xem xét tất cả các văn bản pháp luật này và mối quan hệ giữa LKDBĐS và các văn bản pháp luật này. Ví dụ: mối quan hệ giữa Luật Dân sự và LKDBĐS là mối quan hệ giữa luật chung và luật riêng. Trong lĩnh vực hợp đồng, Bộ luật Dân sự quy định những vấn đề có tính nguyên tắc như: chủ thể của hợp đồng, giao kết hợp đồng, điều kiện có 4 https://www.son.pro.vn/2021/09/8-nguyen-tac-trong-moi-gioi-bat-ong-san.html hiệu lực của hợp đồng…Luật Thương mại điều chỉnh tất cả các hoạt động thương mại, hàng hóa trong Luật Thương mại bao gồm tất cả các loại động sản, bất động sản mà hoạt động môi giới bất động sản cũng là một quan hệ cụ thể của hoạt động thương mại. Tuy nhiên, những nội dung được LKDBĐS quy định sẽ được ưu tiên áp dụng, những nội dung không được quy định trong LKDBĐS thì sẽ áp dụng quy định của luật khác để điều chỉnh. Do đó, trong quá trình quản lý, các cơ quan nhà nước phải sử dụng các chế định của những đạo luật trên đây để điều chỉnh hoạt động môi giới bất động sản. Với việc ra đời các đạo luật này, đã xác lập cơ sở pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng. 1.2.2 Pháp luật điều chỉnh về dịch vụ môi giới bất động sản Trước thực trạng này, mới đây Chính phủ đã ban hành Nghị định 16 “Quy định xử phạt hành chính về xây dựng”, trong đó quy định, từ ngày 28/1/2022, hàng loạt hành vi vi phạm của môi giới BĐS sẽ bị xử phạt hành chính. Hành nghề môi giới BĐS không có chứng chỉ Cụ thể, tại điều 59 “Vi phạm quy định về kinh doanh dịch vụ BĐS”, phạt 40 – 60 triệu đồng đối với một trong các hành vi sau đây: Kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hết thời hạn sử dụng theo quy định; tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS làm sai lệch nội dung chứng chỉ; cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới BĐS; tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS. Theo Nghị định 16, từ ngày 28/1/2022, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS sẽ bị phạt từ 40 - 60 triệu đồng. Phạt 120 – 160 triệu đồng đối với một trong các hành vi sau đây: Kinh doanh dịch vụ BĐS mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định hoặc không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; Hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS không được lập thành văn bản hoặc không đầy đủ các nội dung chính theo quy định; Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ BĐS, giao dịch BĐS hoặc cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập không thực hiện chế độ báo cáo theo quy định; sàn giao dịch BĐS không có quy chế hoạt động hoặc hoạt động sai quy chế được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc hoạt động không có tên, địa chỉ theo quy định hoặc thay đổi tên, địa chỉ hoạt động nhưng không thông báo đến cơ quan có thẩm quyền theo quy định; Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS. Đối với những hành vi vi phạm nêu trên, Chính phủ yêu cầu: Buộc có chứng chỉ hành nghề theo quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập; Buộc nộp lại chứng chỉ hành nghề bị tẩy xóa, sửa chữa cho cơ quan có thẩm quyền đã cấp chứng chỉ hành nghề; Buộc thành lập doanh nghiệp theo quy định khi kinh doanh dịch vụ BĐS hoặc buộc có đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS theo quy định; Buộc lập hợp đồng hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS đầy đủ các nội dung chính theo quy định; Buộc thực hiện chế độ báo cáo theo quy định; Buộc trả lại