Khóa Luận Công Chứng Hợp Đồng Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Theo Pháp Luật Việt Nam – Thực Tiễn Áp Dụng Tại Văn Phòng Công Chứng Nguyễn Thị Mai Sao

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT ------------------ CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP NGÀNH LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM - THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN THỊ MAI SAO HỌ TÊN SV: NGUYỄN HOÀNG PHƯƠNG UYÊN MSSV: 1854070179 HỌ TÊN GVHD: PHẠM THỊ MINH ANH Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023 ..... TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT ------------------ NGUYỄN HOÀNG PHƯƠNG UYÊN MSSV: 1854070179 CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM. THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN THỊ MAI SAO CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP NGÀNH LUẬT NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PHẠM THỊ MINH ANH Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023 LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu cùng quý thầy, cô Trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh đã truyền cho em những kiến thức quý báu trong suốt thời gian học tập tại Trường. Em xin chân thành cảm ơn cô Phạm Thị Minh Anh là giáo viên trực tiếp hướng dẫn em trong suốt quá trình thực tập giúp cho em hoàn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn đến toàn thể Ban lãnh đạo, cùng các cô, chú, anh, chị cán bộ công nhân viên Văn phòng Công chứng Nguyễn Thị Mai Sao đã tận tình hướng dẫn và tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập tại Văn phòng để em hoàn thành tốt báo cáo thực tập tốt nghiệp này. Em xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC Phần 1. LỜI MỞ ĐẦU...................................................................1 1. Lý do chọn đề tài nghiên cứu:................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu:.............................................................2 3. Phạm vi nghiên cứu:..............................................................2 4. Phương pháp nghiên cứu:......................................................2 5. Kết cấu của chuyên đề:.........................................................3 Phần 2.........................................................................................5 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT........................................................5 2.1. Khái quát về hoạt động công chứng.....................................5 2.1.1. Khái niệm và đặc điểm hoạt động công chứng...............5 2.1.2. Vai trò của công chứng đối với việc xác lập giao dịch....8 2.2. Khái quát về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất...............................................................................................9 2.2.1. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất..........................9 2.2.2. Vai trò của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.......12 2.2.3. Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.....12 2.2.4. Ý nghĩa của việc công chứng đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.................................................................13 Phần 3.......................................................................................16 THỰC TIỄN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN THỊ SAO MAI.....................16 3.1. Quy định pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất...............................................................................16 3.1.1. Thẩm quyền công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.................................................................................16 3.1.2. Yêu cầu khi tiến hành công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.................................................................18 3.1.3. Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất............................................................................19 3.1.4. Trách nhiệm của công chứng viên trong việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất...................................21 3.1.5. Một số yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.................................................................................22 3.2. Thực tiễn tiến hành công chứng hoạt đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Mai Sao.....23 3.2.1. Ưu điểm.......................................................................23 3.2.2. Hạn chế, vướng mắc.....................................................25 Phần 4.......................................................................................27 MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT.........................27 4.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất......................................................27 4.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất......................................28 4.3. Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Mai Sao.....................................29 Phần 5. KẾT LUẬN......................................................................31 5 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................32 6 Phần 1. LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài nghiên cứu: Nước ta đang trong tiến trình thực hiện cuộc cách mạng công nghiệp hoá – hiện đại hoá đất nước, qua đó thực hiện đẩy mạnh nền kinh tế thị trường và hướng tới xã hội chủ nghĩa. Tại tiến trình đó, đất đai trở thành tư liệu có vị trí quan trọng đối với việc phát triển kinh tế và ổn định xã hội, cụ thể, đó không còn chỉ là tư liệu sản xuất mà còn là phương thức tích luỹ tài sản về lâu dài và vững chắc nhất đối với người dân được thể hiện dưới dạng quyền sử dụng đất. Với xu hướng đó, quyền sử dụng đất tham gia vào quá trình lưu thông trên thị trường như một loại hàng hoá đặc biệt và chịu sự tác động sâu sắc của nền kinh tế thị trường và sự điều chỉnh nhất định của hệ thống pháp luật. Nhà nước trao cho người nắm giữa quyền sử dụng đất có quyền được thế chấp quyền sử dụng đất nhằm phục vụ cho nhu cầu cũng như các hoạt động, giao dịch thực tế khác phát sinh trong đời sống, ví dụ như giao dịch vay có thế chấp. Việc thế chấp quyền sử dụng đất được các bên thực hiện thông qua hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bởi liên quan đến tài sản có giá trị lớn là quyền sử dụng đất, pháp luật quy định các bên cần phải công chứng đối với loại hợp đồng này nhằm đảm bảo phòng ngừa được rủi ro và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng. Trên thực tế triển khai và áp dụng pháp luật có thể thấy được hiệu quả, vai trò của việc công chứng đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong việc đảm bảo an toàn về mặt pháp lý giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, xem xét trên thực tế, pháp luật hiện hành và thực tế thi hành pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất hay công chứng hợp đồng 1 thế chấp quyền sử dụng đất vẫn còn những bất cập, vướng mắc hay hạn chế nhất định. Những bất cập, vướng mắc này ảnh hưởng đến hiệu quả thi hành pháp luật và mục tiêu hướng tới trong việc xây dựng pháp luật tại nước ta nói chung và pháp luật liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng. Xuất phát từ những lý do nêu trên, sau thời gian thực tập tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Mai Sao, em đã lựa chọn đề tài: “Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam - Thực tiễn áp dụng tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Mai Sao” làm đề tài nghiên cứu tại bài Báo cáo thực tập của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu: Bài Báo cáo thực tập được xây dựng nhằm mục tiêu đưa ra được cái nhìn khái quát và tổng quan về các vấn đề lý luận cũng như quy định pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đồng thời, thông qua việc xem xét, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Mai Sao về việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để tìm ra những vướng mắc, hạn chế trong quy định pháp luật hiện hành cũng như việc thi hành trên thực tiễn. Từ đó, bài báo cáo đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật tại đơn vị thực tập này. 3. Phạm vi nghiên cứu: Bài Báo cáo được nghiên cứu trong phạm vi các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhìn từ thực tiễn thi hành pháp luật tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Mai Sao. 2 4. Phương pháp nghiên cứu: Học viên đã thực hiện nghiên cứu, hoàn thiện bài Báo cáo trên cơ sở kết hợp một cách linh hoạt, có mục đích cụ thể đối với từng nghiên cứu khác nhau. Theo đó có thể kể đến một số phương pháp như: *. Phương pháp luận: Báo cáo được hoàn thiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật là chính yếu, kết hợp với các chính sách, quan điểm của Đảng, Nhà nước và hệ thống pháp luật. *. Phương pháp nghiên cứu: a) Phương pháp phân tích. Đây là phương pháp được sử dụng thông qua việc chia nhỏ những phần nội dung liên quan thành các vấn đề chi tiết khác nhau để nghiên cứu, đánh giá cụ thể. Từ đó giúp phát hiện, nhìn nhận được các quan hệ của những vấn đề nội tại bên trong, góp phần làm sâu sắc và rõ ràng vấn đề lớn cần nghiên cứu. Với đặc trưng đó, tác giả áp dụng phương pháp này chủ yếu tại phần chương 1 của Báo cáo trong việc phân tích các vấn đề lý luận và nội dung của hệ thống pháp luật hiện hành liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. b) Phương pháp tổng hợp. Nếu như phương pháp phân tích là chia nhỏ các vấn đề để nghiên cứu thì phương pháp tổng hợp được hiểu là quy nạp, liên kết toàn bộ những kết quả bộ phận được phân tích để đưa ra nhận định chung về vấn đề nghiên cứu. Qua đó giúp khái quát lại toàn bộ nội dung cần nghiên cứu để đưa ra góc nhìn tổng quan nhất. Trong Báo cáo, phương pháp phân tích và phương 3 pháp tổng hợp luôn được kết hợp song hành để đạt được hiệu quả nghiên cứu cao nhất. c) Phương pháp đánh giá. Phương pháp đánh giá được hiểu việc học viên đưa ra những quan điểm, nhận thức riêng của mình về vấn đề nghiên cứu trên cơ sở các nội dung đã được phân tích. Bởi vậy, xuyên suốt nội dung Khóa luận này, phương pháp đánh giá được sử dụng thường xuyên, liên tục, đan xen với các phương pháp khác. Ngoài ra, để Báo cáo đạt hiệu quả, học viên cũng sử dụng linh hoạt, hài hòa một số phương pháp khác như: phương pháp so sánh, phương pháp liệt kê, …. 5. Kết cấu của chuyên đề: Ngoại trừ danh mục tài liệu tham khảo, nội dung bài Báo cáo được chia làm 5 nội dung chính như sau: 4 Phần 1: Mở đầu Phần 2: Một số vấn đề lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Phần 3: Thực tiễn quy định pháp luật và áp dụng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Sao Mai Phần 4: Một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật Phần 5: Kết luận 5 Phần 2 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1. Khái quát về hoạt động công chứng 2.1.1. Khái niệm và đặc điểm hoạt động công chứng Với sự phát triển ngày càng nhanh của xã hội, các quan hệ trao đổi, giao lưu, mua bán hàng hóa diễn ra ngày càng phổ biến thì yêu cầu đối với sự minh bạch, rõ ràng về trách nhiệm pháp lý giữa các bên trong giao dịch càng được coi trọng. Theo xu hướng và yêu cầu đó, hoạt động công chứng đã ra đời. Khái niệm công chứng tại Việt Nam đã xuất hiện và được pháp luật ghi nhận từ khoảng hơn 30 trăm trước và dần phát triển, hoàn thiện cho tới thời điểm hiện tại. Từ những năm đầu tiên, cụ thể vào năm 1987, thông tư số 574/QLTPK của Bộ Tư pháp hướng dẫn công tác chứng thực nhà nước đã đưa ra định nghĩa về “công chứng nhà nước”: “Công chứng nhà nước là một hoạt động của Nhà nước, nhằm giúp công dân, các cơ quan, tổ chức lập và xác nhận các văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp lý, hợp pháp hóa các văn bản, sự kiện đó, làm cho các văn bản, sự kiện đó có hiệu lực thực hiện. Bằng hoạt động, Công chứng nhà nước tạo ra những bảo đảm pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, các cơ quan, tổ chức phù hợp với Hiến pháp và pháp luật của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, giúp cho việc giải quyết các tranh chấp được thuận lợi, góp phần tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa” Khi đó, khái niệm về công chứng chỉ được đề cập và nhắc đến như một hoạt động của cơ quan nhà nước. Và quan điểm 6 này tiếp tục được sử dụng hoặc ghi nhận tương tự tại một số văn bản sau đó như: Nghị định số 45-HĐBT của Hội đồng Bộ trưởng ngày 27 tháng 2 năm 1991 về “tổ chức và hoạt động công chứng nhà nước”; Nghị định số 31/CP của Chính phủ ngày 18 tháng 5 năm 1996 về “tổ chức và hoạt động công chứng nhà nước”. Tuy nhiên, bắt đầu từ năm 2000, khái niệm công chứng không chỉ dừng lại là hoạt động của Nhà nước mà đã có sự mở rộng về đối tượng, tức bao gồm cả Phòng Công chứng. Theo đó, Điều 2, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP về công chứng, chứng thực quy định: “Công chứng là việc Phòng Công chứng chứng nhận tính xác thực của hợp đồng được giao kết hoặc giao dịch khác được xác lập trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác (gọi chung là hợp đồng, giao dịch) và thực hiện các việc khác theo quy định của Nghị định này”. Và cho đến Luật Công chứng năm 2014 ra đời cũng là luật hiện hành quy định về vấn đề công chứng, khái niệm công chứng đã được mở rộng hơn, bao quát hơn. Cụ thể theo quy định tại khoản 1 Điều 2 của Luật này ghi nhận rằng: “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (gọi chung là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”. 7 Về bản chất, khái niệm này cũng có cách hiểu khá tương đồng đối với những khái niệm đã được nêu trước đó. Tuy nhiên ở đây Luật Công chứng năm 2014 đã xác định rõ chủ thể thực hiện hoạt động công chứng chính là “công chứng viên hành nghề công chứng” thay vì các quy định chung “công chứng viên” như trước đó. Theo đó, ở đây hoạt động công chứng cũng tiếp tục được phát triển theo hướng không chỉ dừng lại là hoạt động của Nhà nước mà bao gồm cả các Văn phòng công chứng tư nhân. Với khái niệm nêu trên có thể thấy, hoạt động công chứng được hiện lên bởi những đặc điểm sau đây: a) Hoạt động công chứng là hoạt động được thực hiện bởi công chứng viên thể hiện qua việc chứng nhận các hợp đồng, giao dịch theo quy định của pháp luật. Theo đó, công chứng viên được Nhà nước trao cho một số chức năng tư pháp nhất định khác với cơ quan hành chính nhà nước trong hoạt động chứng thực. b) Mục đích của hoạt động công chứng là nhằm xác định “tính xác thực, hợp pháp” của giao dịch, tài liệu. Theo đó, tính xác thực chính là xác nhận sự kiện, tình tiết liên quan đến nội dung của văn bản xảy ra trên thực tế. Mặt khác, tính hợp pháp được thể hiện ở chỗ công chứng viên xác nhận và chịu trách nhiệm trước pháp luật đối với hoạt động công chứng của mình. Để làm được điều này, bản thân công chứng viên phải thực hiện các hoạt động nghiệp vụ kiểm tra, rà soát, nghiên cứu nhằm đảm bảo phù hợp với quy định. Điều này giúp tài liệu, văn bản, giao dịch được công chứng so với những văn bản khác không được công chứng sẽ mang giá trị pháp lý cao hơn. c) Đối tượng của hoạt động công chứng bao gồm hai loại giao dịch, hợp đồng. Thứ nhất là các hợp đồng, giao dịch mà theo quy định pháp luật yêu cầu phải thực hiện công chứng. 8