Pháp Luật Về Công Chứng Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất, Thực Tiễn Tại Văn Phòng Công Chứng Hà Thị Hoàn

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ & QUẢN TRỊ KINH DOANH KHOA QUẢN LÝ - LUẬT KINH TẾ ---------*--------- BÙI HOÀNG LÂM BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH DOANH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, THỰC TIỄN TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG HÀ THỊ HOÀN Thái Nguyên, tháng 02/2023 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ & QUẢN TRỊ KINH DOANH KHOA QUẢN LÝ - LUẬT KINH TẾ ---------*--------- BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH DOANH Giảng viên hướng dẫn : TS. HOÀNG NGHIỆP QUỲNH. Sinh viên thực hiện : BÙI HOÀNG LÂM Lớp : LUẬT KINH DOANH B Khóa :............................... Thái Nguyên, tháng 02/2023 TÓM TẮT a) Lý do chọn đề tài Thái Nguyên là một trong các tỉnh có số lượng công chứng hợp đồng, giao dịch cao. Thực tiễn qua công chứng về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng đã phát sinh những hạn chế, bất cập. Việc nghiên cứu và đưa ra giải pháp để giảm bớt tranh chấp, góp phần nâng cao chất lượng công chứng, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội của địa phương. b) Mục đích Bài báo cáo thực tập làm rõ bản chất pháp lý, vai trò của hoạt động công chứng đối với giao dịch quyền sử dụng đất. Từ đó, phân tích và làm rõ thực trạng thi hành pháp luật về công chứng quyền sử dụng đất tại các tổ chức hành nghề công chứng ở tỉnh Thái Nguyên. Qua đó, để thấy được những bất cập, hạn chế và giải pháp cần phải có để khắc phục. - Phương pháp nghiên cứu: thống kê; phân tích, tổng hợp và so sánh. - Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của báo cáo Một là, làm rõ được bản chất pháp lý của hoạt động công chứng đối với giao dịch quyền sử dụng đất. Hai là, phân tích, đánh giá được hiện trạng hoạt động công chứng giao dịch quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng thực tiễn tại Văn phòng công chứng Hà Thị Hoàn. Hiện trạng này có ý nghĩa quan trọng cho công tác hoạch định chính sách, pháp luật và biện pháp quản lý phù hợp trong giai đoạn thị trường bất động sản ngày càng phát triển đáp ứng cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội ở tỉnh Thái Nguyên. Ba là, đề xuất được một số kiến nghị nhằm hiện pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tổ chức hành nghề công chứng. c) Từ khóa. Quyền sử dụng đất; Hợp đồng; chuyển nhượng; công chứng. TRƯỜNG ĐH KINH TẾ & QTKD KHOA QUẢN LÝ – LUẬT KINH TẾ CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN Họ tên sinh viên:…………………………………………………………………… Lớp:……………………Chuyên ngành:………………………………………….. Tên đề tài: ………………………………………………………………………….. Giảng viên hướng dẫn: ……………………………………………………………. 1. Kết cấu, hình thức trình bày ……………………………………………………………………………………… …………………………………………………………............................................ 2. Nội dung của báo cáo 2.1. Phương pháp nghiên cứu ……………………………………………………………………………………. ……………………………………………………………………………………… …. 2.2. Thông tin về đơn vị thực tập ……………………………………………………………………………………. ……………………………………………………………………………………… …. 2.3. Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu ……………………………………………………………………………………. ……………………………………………………………………………………… …. 2.4. Thực trạng vấn đề ……………………………………………………………………………………. ……………………………………………………………………………………… …. 3. Thái độ của sinh viên trong quá trình thực tập ……………………………………………………………………………………. ……………………………………………………………………………………… …. 4. Mức độ đáp ứng mục tiêu thực tập tốt nghiệp ……………………………………………………………………………………. ……………………………………………………………………………………… …. 5. Hướng phát triển nghiên cứu đề tài ……………………………………………………………………………………. ……………………………………………………………………………………… …. TRƯỜNG ĐH KINH TẾ & QTKD KHOA QUẢN LÝ – LUẬT KINH TẾ CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 6. Kết quả:…………………................................................................................ Thái Nguyên, ngày……tháng……năm 20… Giảng viên hướng dẫn NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN Họ tên sinh viên:…………………………………………………………………... Lớp:……………………Chuyên ngành:………………………………………….. Tên đề tài: ………………………………………………………………………….. a) Kết cấu, hình thức trình bày ………………………………………………………………………………………. ………………………………………………………………………………………. b) Nội dung của báo cáo 2.1. Phương pháp nghiên cứu ………………………………………………………………………………………. ………………………………………………………………………………………. 2.2. Thông tin về đơn vị thực tập ………………………………………………………………………………………. ………………………………………………………………………………………. 2.3. Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu ………………………………………………………………………………………. ………………………………………………………………………………………. 2.4. Thực trạng vấn đề ………………………………………………………………………………………. ………………………………………………………………………………………. 3. Mức độ đáp ứng mục tiêu thực tập tốt nghiệp ………………………………………………………………………………………. ………………………………………………………………………………………. 4. Hướng phát triển nghiên cứu đề tài ………………………………………………………………………………………. ………………………………………………………………………………………. 5. Kết quả:……………........................................................................................ Thái Nguyên, ngày……tháng……năm 20… Giảng viên phản biện DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT STT 1 2 3 4 5 DẠNG VIẾT TẮT VPCC PL LĐĐ QSDĐ UBND DẠNG ĐẦY ĐỦ Văn phòng công chứng Pháp luật Luật đất đai Quyển sử dụng đất Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết. Hiện nay, các hệ thống văn bản pháp luật về đất đai luôn được sửa đổi, bổ sung và ngày càng hoàn thiện. Tuy nhiên, việc thiếu hiểu biết về thủ tục, trình tự của đại bộ phận dân cư dẫn đến việc xảy ra tranh chấp đất đai, làm cho việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất vẫn còn vướng mắc, dẫn đến nhiều khó khăn và phức tạp hơn. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp, với mật độ “phổ biến”. Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với những hợp đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ vấn đề trên em xin mạnh dạng lựa chọn đề tài “Pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Hà Thị Hoàn” để làm đề tài cho bài báo cáo thực tập tốt nghiệp của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu. Để nghiên cứu đạt được hiệu quả, em đã xác định được các mục tiêu sau: - Tìm hiểu về Văn phòng công chứng Hà Thị Hoàn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên. - Thực trạng Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những bất cập, hạn chế trong quy định của pháp luật và các quy định khi áp dụng trong thực tiễn. - Trên nền tảng nghiên cứu các vấn đề lí luận và thực tiễn, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện nhằm tăng cường hiệu quả việc áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. 8 - Đối tượng nghiên cứu: Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. - Phạm vi nghiên cứu: VPCC Hà Thị Hoàn tại huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên. 4. Kết cấu báo cáo thực tập. Ngoài phần mở đầu, lời cảm ơn,... thì bài báo cáo thực tập của em được chia làm 3 phần như sau: - Phần 1: Khái quát về VPCC Hà Thị Hoàn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên. - Phần 2: Thực trạng PL về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. - Phần 3: Giải pháp cho thực trạng PL về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hiện nay. 9 PHẦN 1: KHÁI QUÁT VỀ VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG HÀ THỊ HOÀN TẠI HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN. 1.1 Khái quát chung về huyện Đại Từ 1.1.1. Đặc điểm điểm điều kiện tự nhiên 1.1.1.1. Vị trí địa lý “Đại từ là Huyện miền núi nằm ở phía Tây bắc của tỉnh Thái Nguyên, cách Thành Phố Thái Nguyên 25 Km, phía Bắc giáp huyện Định Hoá; Phía nam giáp huyện Phổ Yên và Thành Phố Thái Nguyên; Phía đông giáp huyện Phú Lương; Phía tây bắc và đông nam giáp tỉnh Tuyên Quang và tỉnh Phú Thọ. Huyện Đại Từ có nhiều đơn vị hành chính nhất tỉnh: 30 xã, thị trấn, tổng diện tích đất tự nhiên toàn Huyện là 57.790 ha và 165.302 khẩu, có 8 dân tộc anh em cùng chung sống: Kinh, tày, Nùng, Sán chay, Dao, Sán dìu, Hoa, Ngái v.v..; Chiếm 16,58% về diện tích, 16,12% dân số cả tỉnh Thái Nguyên. Mật độ dân số bình quân 274,65 người/km2. Là Huyện có diện tích lúa và diện tích chè lớn nhất Tỉnh ( Lúa 12.500 ha, chè trên 5.000 ha), Đại Từ còn là nơi có khu du lịch Hồ Núi Cốc được cả nước biết đến, đồng thời cũng là Huyện có truyền thống cách mạng yêu nước: Có 169 điểm di tích lịch sử và danh thắng. Là đơn vị được Nhà nước hai lần phong tặng danh hiệu anh hùng Lực lượng vũ trang. 1.1.1.2. Khí hậu, tài nguyên, đất đai  Điều kiện khí hậu thời tiết: Do mưa nhiều khí hậu thường ẩm ướt độ ẩm trung bình từ 70 - 80% , nhiệt độ trung bình hàng năm từ 22 - 270 ( là miền nhiệt độ phù hợp cho nhiều loại cây trồng phát triển).  Về tài nguyên - khoáng sản: a) Tài nguyên rừng: Diện tích đất lâm nghiệp 28.020 ha, trong đó rừng tự nhiên là 16.022 ha và rừng trồng từ 3 năm trở lên là 11.000 ha. Chủ yếu là rừng phòng hộ, diện tích rừng kinh doanh không còn hoặc còn rất ít vì những năm trước đây đã bị khai thác bừa bãi và tàn phá để làm nương rẫy. b) Tài nguyên khoáng sản: Đại Từ được thiên nhiên ưu đãi phân bổ trên địa bàn nhiều tài nguyên khoáng sản nhất Tỉnh, 15/31 xã, thị trấn có mỏ và điểm quặng. Được chia ra làm 4 nhóm quặng chủ yếu sau: - Nhóm khoáng sản là nguyên liệu cháy: Chủ yếu là than nằm ở 8 xã của Huyện: Yên Lãng, Hà Thượng, Phục Linh, Na Mao, Minh Tiến, An Khánh, Cát 10 Nê. Có 3 mỏ lớn thuộc Trung ương quản lý và khai thác: Mỏ Núi Hồng, Khánh Hoà, Bắc làng Cẩm. Sản lượng khai thác hàng năm từ 10 đến 20 nghìn tấn/ năm. - Nhóm khoáng sản kim loại: + Nhóm kim loại màu: Chủ yếu là thiếc và Vônfram. Mỏ thiếc Hà Thượng lớn nhất mới được khai thác từ năm 1988, có trữ lượng khoảng 13 nghìn tấn, mỏ Vonfram ở khu vực đá liền có trữ lượng lớn khoảng 28 nghìn tấn. Ngoài các mỏ chính trên quặng thiếc còn nằm rải rác ở 9 xã khác trong Huyện như: Yên Lãng, Phú Xuyên, La Bằng, Hùng Sơn, tân Thái, Văn Yên, Phục Linh, Tân Linh, Cù vân. + Nhóm kim loại đen: Chủ yếu là Titan, sắt nằm rải rác ở các điểm thuộc các xã phía Bắc của Huyện như Khôi Kỳ, Phú Lạc trữ lượng không lớn lại phân tán. - Nhóm khoáng sản phi kim loại: pyrit, barit, nằm ở rải rác các xã trong Huyện, trữ lượng nhỏ, phân tán. - Khoáng sản và vật liệu xây dựng: Đại Từ là vùng có mỏ đất sét lớn nhất tỉnh ở xã Phú Lạc, ngoài ra còn có nguồn đá cát sỏi có thể khai thác quanh năm ở dọc theo các con sông Công, bãi bồi của các dòng chảy phục vụ vật liệu xây dựng tại chỗ của Huyện.  Về đất đai thổ nhưỡng: Tổng diện tích tự nhiên 57.848 ha. Trong đó: đất nông nghiệp chiếm 28,3%, đất Lâm nghiệp chiếm 48,43%; Đất chuyên dùng 10,7%; Đất thổ cư 3,4%. Tổng diện tích hiện đang sử dụng vào các mục đích là 93,8%, còn lại 6,2% diện tích tự nhiên chưa sử dụng. 1.1.2. Đặc điểm điều kiện kinh tế xã hội - Lợi thế có tính chất quyết định và bền vững của Huyện là: Sự đoàn kết nhất trí của các dân tộc anh em trong Huyện, sự nhiệt tình cách mạng với sự lãnh đạo vững vàng của đảng bộ Huyện, nhân dân các dân tộc trong Huyện quyết tâm phấn dấu xây dựng nền kinh tế -xã hội phát triển về mọi mặt - Vị trí địa lý thuận lợi là điều kiện quan trọng cho sự phát triển. Là Huyện miền núi chỉ cách trung tâm tỉnh lị hơn 20 km. Hạ tầng cơ sở thuận lợi hơn các Huyện miền núi khác trong tỉnh, sự nắm bắt về thông tin và tiếp nhận sự tiến bộ về khoa học kỹ thuật trong sản xuất nông lâm nghiệp thuận lợi hơn. - Là Huyện có nhiều tài nguyên khoáng sản, mặc dù trữ lượng nhỏ, không lớn. Đây là nhân tố quan trọng hình thành các cơ sở công nghiệp khai thác phục vụ cho sản xuất công nghiệp phát triển và xuất khẩu. 11 - Vị trí địa lý có điều kiện khí hậu thuận lợi cho sự phát triển của tập đoàn vật nuôi và cây trồng phong phú, lợi thế này thích hợp cho sự phát triển kinh tế nông lâm nghiệp hiện nay của Huyện. - Tiềm năng về du lịch cũng là một lợi thế để phát triển ngành dịch vụ thương mại trên địa bàn; Trên cơ sở Hồ núi cốc kết hợp với các điểm di tích lịch sử cách mạng nối lièn với khu ATK Tân Trào- Tuyên quang và Định Hoá. 1.1.2.1. Dân số Dân số Đại Từ hiện có 158.721 nhân khẩu (Trong đó dân số nông nghiệp chiếm 94%; Thành thị: 6%). Dân số trong độ tuổi lao động chiếm 56,5%.Lao động làm trong các Ngành nghề kinh tế chiếm 90,8% (Trong đó: Nông lâm nghiệp thuỷ sản chiếm 94,1%; Công nghiệp xây dựng chiếm 4,1%; Dịch vụ chiếm 1,2%). 1.1.2.2. Về kinh tế Tốc độ tăng trưởng bình quân 5 năm đạt 11,98%, đạt thấp so với mục tiêu nghị quyết Đại hội Đảng bộ huyện lần thứ XXI đề ra. Trong đó, nông - lâm nghiệp tăng 3,83%; công nghiệp - xây dựng tăng 16,34%, dịch vụ tăng 15,99%. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực theo hướng giảm dần tỷ trọng nông nghiệp, tăng tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ. Năm 2009, tỷ trọng trong cơ cấu kinh tế của huyện ước là: nông nghiệp 32,98%, công nghiệp – xây dựng 34,26%, dịch vụ 32,76%. Kế hoạch năm 2010 cơ cấu kinh tế là nông nghiệp 30,76%, công nghiệp – xây dựng 35,45%, dịch vụ 33,80%. So với năm 2005, tỷ trọng nông nghiệp giảm 6,93%, công nghiệp – xây dựng tăng 3,47%, dịch vụ tăng 3,47%. Cơ cấu kinh tế không đạt so với nghị quyết đại hội Đảng bộ huyện đề ra. * Về sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp - Tốc độ tăng trưởng bình quân 3,83%/năm. Cơ cấu kinh tế trong nông nghiệp có bước chuyển biến tích cực; cơ cấu mùa vụ, cây trồng vật nuôi được chuyển dịch theo hướng thâm canh cao, tăng năng suất, chất lượng và hiệu quả. Trong sản xuất lương thực các giống lúa, ngô có chất lượng và năng suất cao được tích cực được đưa vào sản xuất, đến nay trên 98% diện tích gieo cấy được sử dụng các giống có năng suất cao, chất lượng tốt. Sản lượng lương thực có hạt giữ ổn định trên 70.000 tấn/năm; lương thực bình quân đầu người tăng từ 420 kg (2005) lên 438kg (năm 2010). Sản lượng cây màu tăng mạnh trong đó phát triển mạnh một số cây màu có giá trị kinh tế cao như: Củ đậu, dưa hấu, bí siêu quả...Sản xuất chè đã tập trung đầu tư cải tạo về giống, từng bước thay thế diện tích chè già cỗi bằng giống chè mới có năng suất, chất lượng cao, đã tiến tới trồng mới, trồng lại 793 ha chè giống mới. Năng suất, sản lượng chè tăng mạnh qua các năm từ 73,8 tạ/ha (năm 2005) lên 95 tạ/ha (năm 2010), sản lượng ước đạt 49.500 tấn (năm 2010) vượt mục tiêu 12 nghị quyết Đại hội Đảng bộ huyện lần thứ XXI đề ra. Trồng rừng tập trung đạt 3.793 ha, nâng độ che phủ rừng lên 48,2% năm 2010. Trong chăn nuôi: Các giống gia súc, gia cầm có năng suất và chất lượng cao được đưa vào sản xuất ngày càng nhiều góp phần rút ngắn chu kỳ sản xuất, nâng cao hiệu quả kinh tế; phương thức chăn nuôi của nông dân đã có rất nhiều thay đổi, số hộ chăn nuôi nhỏ lẻ ngày càng giảm, số hộ áp dụng kỹ thuật chăn nuôi tiên tiến, chăn nuôi theo hình thức công nghiệp, bán công nghiệp ngày càng nhiều (chiếm khoảng 20%); Công tác phòng chống dịch bệnh cho gia súc gia cầm được quan tâm thực hiện tốt, không để xảy ra dịch bệnh lớn trên địa bàn. Đến năm 2010 đàn trâu ước đạt: 17.000 con; đàn bò: 1.700 con; đàn lợn: 67.000 con, đàn gia cầm đạt 890.000 con; không đạt mục tiêu nghị quyết Đại hội Đảng bộ huyện lần thứ XXI đề ra. Sản lượng thuỷ sản ước đạt 1.080 tấn. * Sản xuất CN - TTCN – xây dựng Tốc độ tăng trưởng công nghiệp – TTCN và xây dựng bình quân 16,34%/năm. Giá trị sản xuất công nghiệp – TTCN và xây dựng bình quân 23,79%/năm, vượt mục tiêu nghị quyết Đại hội Đảng bộ huyện lần thứ XXI đề ra. Sản xuất công nghiệp – TTCN từng bước phát triển. Giá trị sản xuất công nghiệp – TTCN tăng bình quân hàng năm là 9,06%. Trong 5 năm đã triển khai và xây dựng được Cụm công nghiệp An Khánh I; Quy hoạch Cụm công nghiệp Phú Lạc; Công tác khuyến công đã được thực hiện trên địa bàn huyện như: Thêu ren xã Vạn Thọ, Gỗ ván sàn xuất khẩu tại xã Bản Ngoại... Đây là tiền đề để phát triển công nghiệp – TTCN địa phương. Một số ngành nghề công nghiệp – TTCN phát triển khá như: khai thác đá cát sỏi tăng bình quân 17,45%/năm; Sản xuất các sản phẩm từ nhôm kính 9,96%/năm, Sản xuất các loại kết cấu sắt tăng 5,76%, chế biến chè 26,02%/năm. Công nghiệp Trung ương và tỉnh đóng trên địa bàn từng bước đổi mới công nghệ, mở rộng thị trường, các hoạt động sản xuất kinh doanh phát triển khá góp phần giải quyết việc làm và đảm bảo thu nhập cho người lao động. Đa số các doanh nghiệp đều hoàn thành kế hoạch và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với nhà nước, đồng thời góp phần quan trọng xây dựng địa phương. Hoạt động xây dựng trên địa bàn huyện phát triển mạnh, Giá trị sản xuất tăng bình quân hàng năm là 45,18%. Kết cấu hạ tầng nông thôn được quan tâm đầu tư xây dựng ngày càng nhiều. Công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng được tổ chức thực hiện tốt. Trong 5 năm đã đầu tư, sửa chữa nâng cấp, làm mới trên 222 km đường giao thông nông thôn, trong đó có trên 97 km được trải nhựa, 126 km đường BTNT; sửa chữa xây dựng mới 70 cầu cống các loại, 26 đập, hồ thuỷ lợi, xây dựng 8,8 km kênh mương. 100% xã có điện lưới quốc gia. Thực hiện tốt chương trình kiên cố hoá trường lớp học và nhà công vụ giáo viên, trong nhiệm kỳ 13