Pháp Luật Về Hợp Đồng Dịch Vụ Môi Giới Bất Động Sản ,Thực Trạng Và Thực Tiễn Thi Hành Tại Công Ty Cổ Phần Tập Đoàn Nhà Phố Việt Nam

HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA LUẬT  CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ – THỰC TRẠNG VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN NHÀ PHỐ VIỆT NAM Sinh viên thực hiện: Trương Văn Nam Lớp : K21LKTC Khóa học : 2018- 2022 Mã sinh viên : 21A4060191 Giảng viên hướng dẫn: TS. Hoàng Văn Thành Hà Nội, tháng 5 năm 2023 HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA LUẬT  CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: Pháp Luật Về Hợp Đồng Dịch Vụ Môi Giới Bất Động Sản – Thực Trạng Và Thực Tiễn Thi Hành Tại Công Ty Cổ Phần Tập Đoàn Nhà Phố Việt Nam Sinh viên thực hiện: Trương Văn Nam Lớp : K21LKTC Khóa học : 2018- 2022 Mã sinh viên : 21A4060191 Giảng viên hướng dẫn: TS. Hoàng Văn Thành Hà Nội, tháng 5 năm 2023 LỜI CAM ĐOAN CỦA TÁC GIẢ Em xin cam đoan chuyên đề tốt nghiệp này do em thực hiện dưới sự hướng dẫn, chỉ bảo nhiệt tình của giảng viên Tiến sĩ Hoàng Văn Thành. Tài liệu, dữ liệu được sử dụng trong phân tích chuyên đề này đã được em thu thập và có trích dẫn rõ ràng. Kết quả nghiên cứu của đề tài “Pháp luật về hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản - thực trạng và thực tiễn thi hành tại Công Ty Cổ Phần Tập Đoàn Nhà Phố Việt Nam” là sự nghiên cứu và phân tích khách quan, trung thực của em. Em sẽ chịu trách nhiệm về mọi vi phạm nếu có. 3 LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập và viết chuyên đề tốt nghiệp vừa qua, dưới sự cố gắng chăm chỉ và nỗ lực của em, đồng thời, dưới sự giúp đỡ nhiệt tình của giảng viên hướng dẫn Tiến sĩ Hoàng Văn Thành và các thầy, cô giảng viên ở Khoa Luật, Học viện Ngân hàng, Em đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình. Trước tiên, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy, mặc dù bận rộn nhiều công việc, nhưng thầy vẫn sắp xếp thời gian để hướng dẫn, góp ý truyền đạt những kiến thức, nội dung bổ ích để em có thể hoàn thiện chuyên đề. Em cũng xin cảm ơn đến các anh chị tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Nhà phố Việt Nam đã giúp đỡ em trong quá trình thực tập cũng như cung cấp các dữ liệu để em có thể hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp. Mặc dù đã hết sức cố gắng nhưng do hạn chế về kiến thức lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn nên chuyên đề không thể tránh khỏi những thiếu sót, Em rất mong nhận được sự quan tâm hướng dẫn và góp ý của thầy cô. Em xin chân thành cảm ơn! 4 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN CỦA TÁC GIẢ 1 LỜI CẢM ƠN....................................................................2 MỤC LỤC.........................................................................3 DANH MỤC VIẾT TẮT........................................................5 DANH MỤC BẢNG BIỂU.....................................................6 LỜI MỞ ĐẦU....................................................................7 CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN NHÀ PHỐ VIỆT NAM........................................................10 1.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Tập đoàn Nhà phố Việt Nam.....................................................................................10 1.1.1 Quá trình thành lập và phát triển....................................10 1.1.2 Thành tựu về mặt kinh tế, xã hội và mục tiêu phát triển.10 1.2 Hoạt động chủ yếu của Công ty Cổ phần Tập đoàn Nhà phố Việt Nam.............................................................................13 1.3 Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của Công ty Cổ phần Tập đoàn Nhà phố Việt Nam...........................................................14 1.4 Các phòng ban chuyên môn.............................................15 TIỂU KẾT CHƯƠNG 1.......................................................18 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN...........................................19 2.1 Thực trạng pháp luật về Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản.....................................................................................19 2.1.1 Quy định về giao kết hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản 19 5 2.1.2 Quy định về thực hiện hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản 28 2.1.3 Quy định về chấm dứt hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản 28 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Nhà phố Việt Nam.....................................................................................29 2.2.1 Những kết quả đạt được..................................................29 2.2.2 Những vướng mắc tồn tại và nguyên nhân......................30 TIỂU KẾT CHƯƠNG 2.......................................................33 CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN.........................34 3.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản...............................................................34 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản...............................................................35 TIỂU KẾT CHƯƠNG 3.......................................................37 KẾT LUẬN......................................................................38 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................39 6 DANH MỤC VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ 1 LKDBĐS 2 MGBĐS Môi giới bất động sản 3 TTBĐS Thị trường bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản 7 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1. Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty trong 04 tháng đầu năm 2022 Bảng 1.3: Số lượng lao động tại công ty Sơ đồ 1.3: Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lý của Bất động sản Nhà phố Việt Nam 8 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài 9 Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là nhân tố đóng vai trò quan trọng cho sự phát triển của xác hội; là địa bàn dân sự, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Trong thời đổi mới, kinh tế phát triển, dân số ngày càng tăng thì đất đai càng trở lên quan trọng và là nhu cầu không thể thiếu được. Xuất phát từ nhu cầu thực tế, dẫn tới TTBĐS được hình thành. Theo đó, TTBĐS có những đóng góp quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước, thay đổi đô thị và nôi thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa. Đằng sau TTBĐS là các sàn giao dịch, các công ty MGBĐS. Hoạt động môi giới có vai trò trung gian để cho bên mua và bên bán đàm phán, gặp gỡ nhau. Kết quả của hoạt động này đã xác lập lên hợp đồng mua, bán, trao đổi, cho thuê. Vì vậy, hoạt động môi giới bất động cũng đóng góp không nhỏ vào sự thành công của TTBĐS. Nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho nhà môi giới, LKDBĐS 2014 quy định các bên phải ký kết Hợp đồng dịch vụ MGBĐS làm căn cứ cho nghĩa vụ của các bên. Hoạt động này đã ngày càng trở lên chuyên nghiệp hơn, song với sự phát triển của nền kinh tế, hoạt động này đã bộc lộ những bất cập trong quá trình thực thi pháp luật như thiếu các quy định mang tính định hướng cho việc thỏa thuận về thù lao, hoa hồng môi giới; các điều khoản của hợp đồng cũng chỉ ở dạng liệt kê khi chưa quy định cụ thể… Do đó, nhằm nghiên cứu, phân tích đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng dịch vụ MGBĐS hơn. Tác giả đã quyết định chọn đề tài “Pháp luật về hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản - thực trạng và thực tiễn thi hành tại Công Ty Cổ Phần Tập Đoàn Nhà Phố Việt Nam” cho chuyên đề tốt nghiệp của mình. 2. Mục tiêu nghiên cứu 10 Đề tài “Pháp luật về hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản thực trạng và thực tiễn thi hành tại Công Ty Cổ Phần Tập Đoàn Nhà Phố Việt Nam” nhằm nghiên cứu về lý luận chung của Hợp đồng dịch vụ MGBĐS , đồng thời tìm hiểu các quy định pháp luật Việt Nam điều chỉnh quan hệ hợp đồng này. Từ đó, căn cứ vào những kiến thức lý luận đã được học và kinh nghiệm thực tập tại đơn vị thực tập, để phân tích quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng dịch vụ MGBĐS, tổng hợp các kết quả đạt được và những bất cập đang tồn tại để đưa ra giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật. 3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Chuyên đề với đề tài “Pháp luật về hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản - thực trạng và thực tiễn thi hành tại Công Ty Cổ Phần Tập Đoàn Nhà Phố Việt Nam” giới hạn đối tượng và phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu các quy định về hợp đồng dịch vụ MGBĐS của LKDBĐS 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành trên cơ sở được học và thực tập tại đơn vị thực tập; - Phạm vi nghiên cứu: Trong phạm vi chuyên đề tốt nghiệp, tác giải không đặt vấn đề nghiên cứu tất cả các hoạt động của Hợp đồng dịch vụ MGBĐS mà chỉ tập trung nghiên cứu các quy định trong quá trình giao kết, thực hiện và chấm dứt Hợp đồng dịch vụ MGBĐS. 4. Phương pháp nghiên cứu Để thực hiện các nghiên cứu mà đề tài đặt ra, chuyên đề tốt nghiệp đã sử dụng phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lênin; Bên cạnh đó, chuyên đề còn sử dụng phương pháp nghiên cứu như: 11 - Phương pháp tổng hợp, quy nạp được sử dụng để tìm hiểu về thông tin của Công ty Cổ phần Tập đoàn Nhà phố Việt Nam; - Phương pháp phân tích, đánh giá, bình luận, diễn giải được sử dụng tại chương 2 khi nghiên cứu, phân tích thực trạng thi hành pháp luật về Hợp đồng dịch vụ MGBĐS; - Phương pháp so sánh, tổng hợp được sử dụng tại chương 3 khi đưa ra giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật. 5. Kết quả nghiên cứu Dựa trên việc kế thừa những thành tưu của các công trình nghiên cứu trước đó, chuyên đề tiếp tục bổ sung và nghiên cứu quy định pháp luật về hợp đồng dịch vụ MGBĐS. Qua đó, chỉ ra những hạn chế tồn tại và những thành tựu đạt được khi thực thi pháp luật tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Nhà phố Việt Nam. Và đề xuất những ý kiến nhằm hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản. 12 CHƯƠNG 1. GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN NHÀ PHỐ VIỆT NAM 1.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Tập đoàn Nhà phố Việt Nam. 1.1.1 Quá trình thành lập và phát triển. Tên gọi đầy đủ: CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN NHÀ PHỐ VIỆT NAM Tên quốc tế: VIET NAM HOUSING GROUP JOINT STOCK COMPANY Tên viết tắt: VIET NAM HOUSING GROUP,JSC Mã số thuế: 0109081832 Địa chỉ: Số 9, ngách 85, đường Nam Dư, Phường Lĩnh Nam, Quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội Ngày hoạt động: 06/02/2020 Người đại diện theo pháp luật: Nguyễn Tiến Hiệp Loại hình doanh nghiệp: Công ty cổ phần 13 Website: https://nhaphovietnam365.vn/ Ngày 06/02/2020, Công ty Cổ phần Tập đoàn Nhà phố Việt Nam hay còn được gọi Bất động sản nhà phố Việt Nam được thành lập do ông Nguyễn Tiến Hiệp làm người đại diện theo pháp luật theo Giấy phép kinh doanh 0109081831 – 06/02/2020 do thành phố Hà Nội cấp. Bất động sản nhà phố Việt Nam ra đời với các tiêu chí như hợp tác – kiến tạo – cùng thành công. Với các tiêu chí đó, Bất động sản nhà phố Việt Nam đã thực hiện đa dạng hơn 20.000 căn nhà và dự án cps tính thanh khoản cao mang tới cho khách hàng. Tuy mới hoạt động, nhưng Bất động sản nhà phố Việt Nam đang trở thành doanh nghiệp lớn mạnh hoạt động trong lĩnh vực bất động sản với 32 giải thưởng và 358 dự án trong vòng 2 năm qua. 1.1.2 Thành tựu về mặt kinh tế, xã hội và mục tiêu phát triển. Thứ nhất, Về mặt kinh tế Bất động sản nhà phố Việt Nam đang trở thành doanh nghiệp lớn mạnh trong lĩnh vực bất động sản khi trong 05 tháng đầu năm có kết quả hoạt động kinh doanh như sau: Bảng 1.1. Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty trong 04 tháng đầu năm 2022 05 CHỈ TIÊU tháng đầu (2022) (triệu đồng) Doanh thu Chi phí 2,785,523,000 Nhân sự 552,719,000 Tài chính 89,000,000 Chi phí 62,000,000 Quảng cáo 43,000,000 khác 14 năm Tổng lợi nhận (Doanh thu 2,038,000,000 – Chi phí) Lợi nhuận sau thuế 1,384,978,000 (Nguồn: Phòng Kế toán) Qua số liệu trên ta thấy kết quả kinh doanh của Bất động sản nhà phố Việt Nam đang ở mức cao về tổng doanh thu và lợi nhuận sau thuế. Tổng doanh thu “Tổng doanh thu là tổng số tiền mà doanh nghiệp thực tế hoặc có thể thu được trong ký nhờ bán sản phẩm, hàng hóa và dịch vụ của doanh nghiệp” (Giáo trình Thống kê doanh nghiệp, 2009, tr.112). Chỉ tiêu này được sử dụng để đánh giá kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp trong kỳ kinh doanh. Tổng doanh thu trong 05 tháng đầu năm của Bất động sản Nhà phố Việt Nam đã tăng trở lại so với cùng kỳ năm 2021 là 2,758,523,000 đồng, cho thấy tốc độ phát triển doanh thu là đang đang tăng, nguyên nhân là TTBĐS tại Việt Nam từ đầu năm khi dịch Covid-19 đã được kiểm soát luôn là lĩnh vực được mọi người quan tâm để đầu tư, theo đó dòng tiền của nền kinh tế từ các cá nhân, doanh nghiệp vào lĩnh vực bất động sản tăng cao, dẫn tới doanh thu của công ty cũng tăng đáng kể. Lợi nhuận sau thuế Tương tự như tổng doanh thu, lợi nhuận sau thế của doanh nghiệp cũng cao so với cùng kỳ năm ngoái, cụ thể trong 05 tháng đầu năm 2022, bất động sản Nhà phố Việt Nam đã đạt 1,384,978,000 đồng. Nguyên nhân xuất phát việc bất động sản luôn là lĩnh vực thu hút các cá nhân, danh nghiệp đầu tư. Theo đó, khi nền kinh tế có sự hoạt động trở lại sau dịch bệnh Covid-19, các hoạt động kinh doanh bất động sản cũng được mọi người quan tâm và muốn đầu tư. 15